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調控新政滿月 樓市成交大幅下滑

時間:2016-11-05
 

    10月份是房地產市場傳統意義上的銷售旺季,但是今年“銀十”不再。從9月30日開始,全國20多個城市陸續發布了新一輪調控措施。受限購、限貸等收緊性政策影響,10月份房地產市場降溫明顯。


    截至10月30日,無論是一線城市,還是“四小龍”等城市,其住宅成交量均出現大幅度下滑。業內人士認為,在地方密集調控政策的持續作用下,四季度房地產市場或將進一步調整。

 

 

    降溫 10月份成交下滑明顯


    在新一輪調控政策里,北京的政策最為嚴格,其效果在10月份也表現得最為明顯。亞豪機構數據顯示,當月北京樓市供應量減少64%,成交量下滑41%。


    截至10月30日,10月份北京商品住宅(不含保障房與自住房)共實現成交8508套,成交面積94.36萬平方米,環比上月分別減少41%、32%,這一成交量也創造了近5個月的新低。與此同時,當月北京商品住宅成交均價為35449元/平方米,環比下降3%。


    不只是北京,偉業我愛我家集團市場研究院數據顯示,進入10月份后,今年樓市曾一度火爆的“四小龍”——南京、蘇州、廈門、合肥的商品住宅銷售量全面下滑,市場降溫趨勢十分明顯。


    數據顯示,9月份南京商品住宅平均每日銷售449套,10月迄今的日均銷售量僅為207套,環比下降54%;蘇州9月份的商品住宅日均銷售量為463套,10月迄今的日均銷售量為175套,環比下降62.2%;廈門9月份日均銷售量為22套,10月份僅為7套,環比下降68.4%。


    機構指出,合肥10月份的商品住宅銷售數據尚未得出,但是從9月下半月開始,合肥的商品住宅銷售數據就已經開始下滑。9月上半月,合肥商品住宅日均銷售267套,下半月僅有60套,環比下降了77.4%。


    另外,中原地產研究中心數據顯示,截至10月30日,全國54個城市10月份以來合計簽約商品住宅270164套,這是最近3個月來第一次跌下3萬套。相比9月份的數據跌幅為15%。


    中原地產首席分析師張大偉認為,部分城市因為限購末班車效應的集中簽約釋放后,市場開始出現調控導致的成交下調現象。在他看來,網簽數據尚不足以反映真實的市場情況,“據大部分大型中介公司及開發商調查,本次新政影響下,一二線城市10月份成交量環比跌幅超過4成,市場正在快速降溫”。

 

    重手 結構性調控政策持續發力


    張大偉說,最近,從銀監會到地方層面,都開始明顯收緊房地產信貸政策。如果未來信貸全面收緊,房地產市場將告別價格快速上漲的時代。


    事實上,本輪密集的調控政策不僅僅體現在限購、限貸等方面。各地還紛紛出臺針對開發商和中介機構的整頓措施,旨在打擊捂盤惜售、哄抬房價、惡意營銷等違規行為。例如,北京集中開展了在售商品房項目和房地產中介機構執法檢查工作,督促相關企業嚴格落實房地產調控政策要求,杜絕發生捂盤惜售、哄抬房價等多種擾亂房地產市場秩序的行為。


    此外,上海在10月中旬要求嚴格執行限貸政策,強化首付來源審查,加強收入真實性審核;深圳對10個區/新區的20個在售樓盤進行突擊檢查;廣州市住建委、國土規劃委、發改委、工商局四部門聯合發文,要求規范房地產開發企業,明確提出將對發布虛假房源、惡意炒作、捂盤惜售等9種不正當經營行為依法嚴懲。


    亞豪機構市場總監郭毅說,此輪調控是自2011年之后最嚴厲的、波及范圍最廣的一次房地產收緊調控。與2011年“一刀切”式的模式不同,此輪調控更著重于分城施策。


    郭毅表示,當前全國不同城市當中樓市表現仍分化較大,一二線城市出現過熱現象,而部分三四線城市仍然面臨較大的去庫存壓力,其中過熱城市當中“熱度”也不盡相同,因此此輪房地產集中調控也可稱為結構性調控。

 

    走向 預計四季度進一步回調


    針對四季度的房地產市場形勢,張大偉告訴記者,以北京市場為例,網簽數據預計到11月才能全面反映出政策結果。“預計北京房價將快速降溫,四季度漲幅將明顯放緩,在自住房大量供應后,部分區域的價格可能出現調整”。


    他進一步解釋,北京調控政策主要針對中高端市場,并采取了力度較大的約束政策,這將導致很多豪宅項目的入市難度進一步增加。特別是一些高價地項目,未來取得預售證的難度將大幅上漲,最終有可能促使市場進入降溫期。


    “需求的分化使得新政后成交量迅速下滑,而后期預計抱以觀望心態的購房者還將持續增加,春節前后北京新房市場的購買意向也將降至階段性冰點。”任啟鑫說,四季度的元旦和春節長假期間,也是傳統上的銷售淡季,大量項目將封盤過冬。在此期間,供應量的不足也將使得成交價格繼續企穩。預計這輪供應端的盤整局面將維持到明年4月前后,屆時隨著新一批自住房等政策房產品的入市,以及后續限定房價的項目陸續供應,預計住宅的市場供應將會逐步復蘇。與此同時,樓市的產品形態、價格體系也將發生新的變化。


    就全國范圍的市場來說,郭毅認為,此輪收緊調控的主要目的是“去投資化”,因此各個城市根據自身的實際情況,分別出臺了程度不同的限購政策。嚴格的限購政策,有利于抑制房地產投機行為,為部分城市當中的樓市過熱現象降溫,使得房地產市場回歸理性。

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